こんにちは、はむたまです。
2026年3月現在は都心の住宅価格は爆騰しております。分譲住宅の購入を検討中、お住まいの方は政策金利の上昇に伴って住宅ローン金利も上昇して生活が苦しいかもしれません。
同じように賃貸に住む方も大家の住宅ローン金利の上昇及び物価高騰を背景に賃料の大幅な値上げに苦しんでいるかもしれません。

私も例に漏れず上記の国民の一人です。ふと我にかって思いました。

いや冷静に考えて家賃高すぎじゃない？

賃貸で生活をしているが、今後インフレが続き金利も
物価高騰も続くのであれば、分譲住宅を購入し大家の言い値で支払う賃貸をやめた方がいいのではないか？と疑問を抱きました。
でも住宅購入を検討する場合以下の心配がよぎります。

• 住宅購入ってローンを組まないと買えない
• マンション価格は天井だという人もいる
• 自分の収入に対して住宅ローンを組んで都心で生活できるか

不動産営業マンならもちろん皆さん高いと認識しつつ購入されておりますね。と背中を押してくれそうですが、今一度立ち止まって考えてみたいと思います。

住宅ローンについて

住宅ローンって何？

古くは100年ほど前に庶民が一括で家を購入できないから分割して購入する割賦払いをしたことがきっかけです。現在のみずほ銀行が導入した制度のようです。それから時が流れて昭和のバブルが到来するとインフレが加速し、住宅価格が跳ね上がったことで庶民が住宅を購入できない事態になります。この時35年ローンが生まれます。
↑現在の50年ペアローンにも通ずるところがありますね
参考）
https://is-h.jp/news/3410

なので歴史的背景を見れば住宅ローンは住宅を一括購入できない庶民が購入できるようにするための対策です。

住宅ローンは庶民の味方なの？

結論から言えば味方です。この制度がなければマンションにしろ戸建てにしろ住宅を購入することが困難な国民がたくさんいるからです。就職してお金を稼ぐようになってから資金を貯めて一括購入できる金額を貯めた頃には手足が不自由なんてことが考えられるからです。
一生涯住む夢のマイホームを若くして手に入れることができる点で味方です。

でも見方を変えると凶器に変貌します。
本来買えなかったものを自分の人生の時間を代償にするため、諦めなければならないことが出てきます。急な転勤が決まっても家は動かせませんし、家族やライフプランが変わっても大きくしたり小さくしたりするのは容易ではございません。

必要だと思って夢のマイホームを購入してもその人の人生を蝕む負動産になり得るのです。

都心のマンション価格高騰について

住宅購入価格は上昇しつつも？

新築マンション価格は年々上がっているのは事実です。
参考）https://suumo.jp/journal/2026/03/25/216039/
この背景には大きく二つの要因があると考えます。

• インフレによる不動産投資の集中
• 流入人口に対して居住可能な住宅供給不足

インフレによる不動産投資の集中

これはお金儲けを考える資産家の買いが殺到し、需要が供給を上まっているからです。実体経済と乖離していて、今後経済成長が追いついてくるのであれば、今購入すること将来もっと高値で売ることで売却益を獲得することができると考えるからです。近年この発想は日本だけの話では止まりません。海外投資家が円安状況で世界の都市部に比べて東京の不動産価格が安いことに目をつけて購入しているためです。
政治的にも海外投資家が爆買いすることで需要が高いと認識され、不動産会社が根を釣り上げることで市場の物件は高騰し、日本人が買うことができないといった課題が出てきております。
参考）
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/foreigner-regulation

流入人口に対して居住可能な住宅の供給不足

ファミリー世帯であれば2LDK以上の築浅物件を探す際に、不動産紹介サイトに全くと言っていいほど物件がないことに気づくかと思います。
出てきたかと思えば釣り物件のように即時申込者がいて契約までできないなんてことは当たり前と思います。
これは不動産会社が安定供給を行う意図で供給数を制限しているからです。また既存の築古物件も除却しており、都心における安価な住宅は年々無くなっているのが現状です。
参考）https://www.haseko.co.jp/hri/cri/report/report-202602/index.html

じゃあ住宅を今買った方がいいってこと？

これに関しては私も答えが出ていません。
夢としてマイホームが欲しいなら買うけど、無理して買うべきではないと考えます。
不動産は買えたと思っても旨みの少ない物件だったり、長年住むには苦しい条件が後々わかったりと不確実性を多分に含んでいるためです。

ですが本当に買いたいと思った時にいつでもポジションを取れるように購入のための準備をしてみようと思います。

住宅ローンを組んだ場合のローン支払い

住宅ローンは購入時点の年収に対して金融機関から審査がある

「うちの会社は大手だから住宅ローンの審査が降りやすく、〇〇倍まで借りられる」なんて謳い文句を聞いたことがあります。

これは個人の職業や会社に応じて金融機関が個人の支払い能力をスコアリングしており、その値に応じて融資額が異なるためです。

私は金融機関の融資を上限いっぱいに借りられるから借りるという発想は危険だと感じます。
金融機関は支払い能力があるとその時点で判断しただけであり、その後の購入者の人生を保証するものではございません。

大不況が起きてリストラ合うかもしれません。ボーナスがカットされるかもしれません。事故に遭遇して働けなくなるかもしれません。あらゆる不幸があっても購入当時の収入力をベースに審査されるのです。

住宅ローンは収入の7倍までが限度かも

仮にたくさん借りられたとしても返済をするのはその後の自分です。将来年収が右肩上がりする人でも、ライフプランが変わって育児や介護が必要かもしれません。そうなった場合支払い続けられるように自分の生活可能範囲での借り入れが必要ではないでしょうか。
私も調べる中で7倍までが限度ではないかと思います。

とはいえ東京の平均年収は全世代で584万円。
単純に7倍すると4088万円。
参考）https://jp.stanby.com/magazine/entry/220957

東京の新築マンション価格は1億3000万円。
到底足元にも及びませんね。。。
自分の収入力と市場に大きな乖離があるのがわかります。

住宅ローンを組んで支払う場合に必要な経費

• 契約手数料
• 住宅ローン返済
  • 住宅の値段
  • 住宅ローン金利
  • 団体信用保険の加入費用
• 固定資産税
• 修繕積立金
• 管理費

思いつくあたりでこんなところでしょうか。戸建てであれば町内会費、分譲マンションであれば自治会費もあるかもしれませんね。

これらの経費についても詳しくみていきましょう。

契約手数料

不動産を購入する場合、不動産会社および紹介会社に仲介手数料として最大3%まで支払うことがあります。
※悪徳業者であればもっと支払わせられることがあるそうですが、、、
仮に都内新築マンションの平均価格1.3億で計算した場合309万円です。
3%といえど侮れない金額です。

住宅ローン（物件価格、金利、団信）

不動産価格には住宅ローンを組む場合の金利と団体信用保険の金利が上乗せされた販売価格を指すことが多いかと思います。

住宅購入の金利には２パターンがございます。

• 変動金利
• 固定金利

変動金利

変動金利は住宅購入時の政策金利をもとに算出された金利に不動産会社が設定した住宅金利から優遇金利を差し引いた金利で設定されます。

(変動金利) = (政策金利を加味した住宅金利) - (優遇金利)
2026年3月時点で計算すると0.745%になります。
政策金利の上昇に伴って上がっていくものです。ただ住宅を購入した方の返済が滞ると金融機関も破綻してしまうため、急激な金利の上昇があっても5年ごとに125%までしか変動金利を上昇させてはならないという取り決めがあります。
現在の低金利（0.745%）のうちに不動産を買っておいて、35年ローンを組んでも変動金利は完済時に最大2.27倍だから変動の方がいいと考えるためです。

この注意事項はいつでも優遇金利は金融機関によって買えられうるという点です。企業も倒産がかかれば優遇金利を廃止していく、インフレにより経済が潤ったと考えた場合廃止も考えられるものです。

固定金利

変動金利とは異なり物件購入時に決まった金利で関西まで金利が固定されるものです。現在だと2.1％だったり1.9%だったりします。

固定資産税

不動産は資産なので持っているだけで税金がかかります。固定資産税です。
固定資産税は二つございます。

• 建物そのものにかかる税
• 土地にかかる税

この計算は土地の値段、物件の値段によって変動するようです。

新築マンションには優遇措置があるようです。
細かな計算は専門家にお任せするとしてこちらもかかることを念頭に入れておきましょう。
参照）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/mansion-tax#popup-shown

修繕積立金および管理費

マンションや住宅は建って終わりではなく、安全に保つために修繕をしていく必要がございます。
この費用として積立が必要です。
水回りで言えば15年に一度は買い替えが一般的です。
外壁や壁紙、床を替えるとなるとそれだけお金がかかるため、事前に行って金額を積み立てていくのです。

結局色々かかるなら住宅購入は割高なのでは？

私の見立てでは賃貸の方が割高と想定します。
一般に住み替えのメリットがあるものの、一度条件の良い住宅に住んだら住宅レベルを上げていってしまうからです。
1.3億の新築マンション購入と賃貸を比較したとき、生涯済む場合の賃料は賃貸の方が数千万高くなります。
（計算は省略）

じゃあ住宅ローン組んだ場合月々いくら支払えばいいのか

ここまで読んでいる方はしっかりものです。
よくここまで読んでくださいました。
私として一番この記事で伝えたかったポイントはここです。

多くの不動産サイトに不動産シミュレーションで年収とローン年数を入力したら借りられる物件価格や月々の支払額を調べられるサイトがあるかと思います。
私は正直どんなロジックで計算したらその金額になるのか不透明なので信用を置けません。そこで私自身で都内の不動産を購入するとしたときの金額を弾いてシミュレータを作ってみました。

pythonで裏の挙動を設定し画面を出すようにしました。

組む想定のローン金額とローン年数と買いたいお家の建物の平米数を入れて計算するツールです。
※ 正しい値は素人には算出できないのでざっくり計算でツール化しました。

そこでお試しで新築マンションの1.3億円を
35年ローンで借りた時の月々の支払額を出してみました。

なんと約45万円/月。。。
これなら港区に賃貸で住んだほうが割安なのではないかと思うほどの高さです。
到底買えないなと実感しました。

まとめ

ここまでお読みいただきありがとうございます。
私としては資産家になる方法として不動産の購入は必要だと感じますが、さすがに手が出る金額ではないのが実情です。
大インフレ時代が到来したものの年収が上がるにつれて税金が高くなるので結局手取りは今までのように増えていかず悲しいのが現実です。

あー宝くじでも当たらないかなー。
と思う今日この頃でした。