こんにちは、ハムたまです。
今日は不動産を購入する際に読んでおくと良さげな本のご紹介です。

私は不動産を購入したことがありません。しかし周りが住宅を購入もしくは投資するようになってきたので、「買ったほうがいいのか？」と疑問を持つようになりました。

ただ前回の投稿をしたように自分の年収や資産に合わせて組むことが可能な住宅ローンの話もあったので、現実的な物件を買うイメージがわいておりませんでした。

そんな時に偶然手に取った本が今回ご紹介する本です。

本日紹介する本

"住宅購入の思考法"

という江口亮介さんが執筆した本です。
Youtubeで紹介しているリンクがあったので載せておきます。
https://www.youtube.com/watch?v=z7pD32jC100

商品紹介ページ：https://books.rakuten.co.jp/rb/17792602/

私はこの本を読むまで都心の駅近で魅力的なマンションが高すぎて庶民には買えないと諦めていました。そんな私が住宅買ってみようかなと思ったので、心境の変化とちょっとした学びを共有します。

本の概要

子供が生まれる前の仲睦まじい夫婦が手狭になったから、引越しの選択肢として住宅の購入を考えます。住宅購入を検討する夫婦が高い住宅ローン金額に対して、返済して楽しい生活をしていけるのか漠然とした不安を抱きます。しかし悩む余地がないように不動産営業から急かされ契約寸前まで進め失敗しそうになります。そんなとき大学の友人の紹介であった伝説の不動産営業と呼ばれる人から不動産購入の思考法について教えてもらいます。自分たちはなぜ住宅を購入したいのか、購入するまでに何を考えなければならないのか、購入してからどうするのかと購入検討から購入後までの一連の流れを物語形式でまとめています。
途中にコラムという形で書くフェーズで押さえておくべきポイントが記載されていて、不動産購入について知識がない方でもすんなり読める作品です。

本を読んでみて学んだこと

• 子供が生まれるから広い家に引っ越そうは漠然としている
• 物件購入を先伸ばすことはお得にならない
• 営業には都内駅近新築マンションを売りたい人もいる
• 家賃を払うくらいなら分譲に引っ越して資産にしたいは安直
  それぞれ順に解説していこうと思います。
  ライフプランの変化に合わせて物件購入を検討する方が多いのではないかと思います。

  身の回りで住宅購入した方に聞いた動機

  例えば私の友人は以下のケースで検討していました。

• パートナーと結婚
• 子供が生まれる
• 両親の介護
• 会社都合の転勤
• 昇格により年収がアップ

ここで伝えておきたいことは「本当に必要か」です。
いやいや子供が産まれて家族が増えたらその家が狭くなってしまうから、家は必要だよーというのがもっともな理由に聞こえます。
本当にそうでしょうか？

住宅における必要な広さとは

都内には2LDK 45㎡に四人家族の世帯もあります。産まれたばかりの子供に部屋って必要でしょうか。成長して自分の部屋が必要になるタイミングで引越しをするのが妥当ではないでしょうか。
では具体的にどのくらいの広さがあれば子供が遊べるもしくは子供の部屋を持てると感じるのでしょうか。

一般に都心では以下と言われております。
20㎡ × 世帯人数 + 15㎡
大人四人家族でいえば95㎡となりますが、子供が親と同居しながら一生を終える可能性は極めて低いですよね。
実際に子供の年齢に合わせて計算が必要で以下を基準にします。
3歳未満は0.25人、3～6歳は0.5人、6～10歳は0.75人とする。

産まれたばかりの子供は0.25歳とカウントします。
上の子が3歳、下の子が0歳と仮定しても65㎡です。
仮に子供が部屋を持ち出す中学生くらいの年代になったと仮定します。
その場合85㎡になります。

また子供が巣立った時55㎡に落ち着きます。
こんな風にライフプランによって推奨とされる広さは異なり、それは住宅を購入してからローンの完済までの間でも変遷していきます。
それを考慮せず、ライフプランの最大値に合わせて住宅を購入した場合、広すぎる家になりかねないということです。

私も賃貸でマンションを探していたときに4LDKなどの物件は意図的に除外しておりました。というのも広い割に賃料が高く、持て余してしまうからです。自分たちのマンションにも同じことが言えるはずです。最大容量になるまでの期間お家のスペースを無駄に使い、多くのローン残高を返済することに苦労することになります。

住宅購入なんて無駄にしかならないの？

そんなことはないと考えます。先ほどの例で言えば住宅購入は一生に一回のイベントではなくて、ライフプランに合わせて買えていくものだと私は考えます。この本でも同じことを言っており、自分たちが住宅をなぜ買いたいのかにフォーカスして、金銭的に無理のない範囲の家の購入を検討します。
仮に一人子供が生まれるとしても60㎡ほどの2LDKで子供が6歳になるまで住めるはずです。二人目ができたとしても同じくらいまでは許容可能と考えます。
ただ子供が小学生に上がる7歳のタイミングで一部屋が必要になる、もしくは二人めの子供を育てる部屋が必要になると言った理由で70㎡ほどの3LDKに住むことになるかもしれません。

この時あなたはどう考えるのが得策でしょうか？

• 最初から3LDKの住宅を購入する
• 2LDKの賃貸に住み、3LDKの分譲に引っ越す
• 2LDKの分譲に住み、3LDKの分譲に引っ越す
• 最後まで賃貸で過ごす

経済的メリットからすれば最後まで賃貸で過ごすことかと思います。
必要最小限の賃料でやりくりすれば一番お得に済むはずです。ただ子供が産まれたらなかなか引越しがしずらいから早めに家を決めてしまいたい意見があることも事実です。

この筆者の考えとしては三択目の分譲→分譲の引っ越しです。必ずしも一生住み続ける必要はなく、タイミングによって引越しをしていけばいいからです。私もこの考えに賛成しております。
ただ注意点としては今後5年の中で引越しが必要な方は住宅を購入すべきではないと記載があります。節税の面や売却時の損失が大きいからです。

先ほどの子供が生まれるをケースとして取った場合、子供が7歳の歳まで引越しをしないのであれば、生まれる前から7歳までの八年間を確保できるため住宅を購入するのがいいと言えます。

一方ですでに子供がいて賃貸に住んでいるのであれば、3LDKの分譲に引っ越すタイミングは先伸ばしてもいいかもしれません。

ただ筆者からもう一つアドバイスがありました。
「物件購入を先延ばしにすることはお得にならない。」ということです。
昨今のインフレを見れば分かるとおり不動産の価格は景気に連動して上がっていきます。世界全体は2%程度のインフレになるように物の値段が上がっていきます。
5年経つと100円だったものが110円に変わるからです。実際には燃料高騰や人件費の高騰、需給のバランスでもっと高くなることが想定されます。
その間賃貸に払った金額を住宅ローン返済に充てていればトータルで支払うべき住宅費用は抑えられるからです。
仮に7000万円の賃貸(3LDK)を買わなかったとしましょう。
その間2LDKで18万家賃を支払続けたとします。
家賃支払いは1136万円です。
内訳（18万円 12ヶ月 5年 + 更新料2回）
インフレによる影響は700万円です。
内訳（7000万の物件は7700万円に上がってしまいます。）
最初に買っていればトータル1836万円を安くできたと言えます。

だから住宅購入は早いうちにするに越したことがないと言われています。

住宅購入をするにも新築マンションの営業が多い

じゃあ住宅を若いうちに購入していれば安泰かというとそうではありません。物件購入において大事なことは広さや目的はさることながら、購入金額が非常に大事だからです。
最初の物件購入において、相場より高い物件を買ってしまった場合、ライフプランの変更時に住み替え用にも手出しが大きくなりすぎてしまい、手詰まりになってしまうことがあります。

こうならないように無理のない範囲で自分の目的に合った不動産の購入が必要です。
しかし右も左も分からない若手の頃に不動産を買うとなったら大手の住宅サイトや不動産屋さんに言って、営業さんのいうままに物件を閲覧して買ってしまうケースがほとんどかと思います。
※よっぽど用心深いもしくは計画的な方は例外です

上記のケースの営業さんはよくあるパターンとして自社で保有する新築マンションの契約受注をノルマとします。購入者のことを考えているようで自分たちの目的達成のために協力してくれるカモとしか思っておりません。本当に必要な間取りとは？その立地は必要なのか？なぜ今なのかといったことを考えさせないように訓練されたエージェントです。

だからこそ筆者も住宅を購入を検討する前段でなぜ必要なのかを考えるべきだと言っています。誰かの口車に乗せられて購入するのではなく、自分たちに取って必要な住宅が〇〇であり、それは自分の人生においてはXXだからとはっきり伝えられるように整理が必要です。

自分のケースで考えてみたいと思います

私が人生で一番大事にしている価値観は、あらゆる局面で柔軟に選択できる立場です。住宅ローンがあるから、子供が産まれたから、仕事で重大な役職になったから、といろんな場面があります。そんな時に環境を理由に自分の選択を制限するのではなく、自分がどうしたいかを選べる状態でありたいと考えます。
もう少し具体的にいうならばその都度選択したいということです。わかりやすい例で言えば、大学受験をするかです。
高校生の大半は就職か進学かで迷います。
親のため、家庭のため、経済的理由、探究心などあらゆる理由でいずれかの選択をします。私はその時のような選択を人生のことあるごとにしたいと考えます。過去の選択がその先の未来の選択を潰さないようにしたいのです。

とはいえ人生は私一人では成り立ちません。職場や家族や友人とのつながりがあって成り立ちます。関係者の意見を取り込みながら都度選択できるような人生がいいと考えます。

自分軸は選択の自由。家族軸は家庭。としたときに家庭を大事にできてその先の選択肢を潰さないような選択になります。
パートナーの意思が地方戸建ての購入で一生涯住み続けることを前提にしていた場合相反する条件になります。ここで私は折れるわけではありません。話し合いの中で譲れない価値観と折り合いのつく落とし所を探していければと思います。
家庭が大事なのであれば、同じ地区で引っ越しながら選択できるとか比較的影響が少ない範囲での調整です。

節税のための不動産購入

最近になってNISAやふるさと納税で住民税の節税がブームになったかと思います。伴って住宅を購入して住宅ローン控除を受けて節税するケースを耳にするようになりました。これは非常に安直でもったいない考えだと私は感じます。

実際に節税のシミュレーションをしてみる

仮に物件を購入して、手出しが年間100万（約8.3万/月）だったと仮定します。その時実際にいくら税金を安くできたか考えたいと思います。

年収	所得税最大税率 + 住民税率	節税額	実質負担額
400万	25％	25万	75万
600万	30%	30万	70万
800万	33%	33万	67万
1000万	43%	43万	57万
2000万	50%	50万	50万

これを踏まえると年収が高い人の方が節税メリットが高く、実質負担額を少なくすることができます。結局手元から100万がなくなることには変わりはないのですが、節税によるメリットを享受するには一定の年収を確保していることが前提なのです。

若手から不動産投資で節税メリットがありますというのは、少なからずあることは事実であり、年齢と年収が上がるにつれてそのメリットは増加することを実感してもらいたいからです。早いうちに投資に一歩を踏み出せば将来得られるメリットが大きく、時間を味方につけやすいからですね。

私が念を押して伝えることとしては、やはり節税が目的になった時点で住宅購入や不動産投資は勿体無いと感じます。

年収2000万の人にとって年間50万とは、年収に対して2.5％の節税にしかなっていないのです。一般に年収が高い人ほど自分なりのビジネスやスキルを確立していることが多く、その人たちにとって2.5%の利益のためにたくさん調べてトライするのは効率が悪すぎます。キャピタルゲインが確実に狙えるなら止めませんが、節税が目的ならメリットが小さすぎます。それならその金額で事業を始めて成功で数十倍にすることのほうがメリットが大きいと考えます。

結局家を買う前になぜ必要なのか決めることが大切

こんなに長い間語ってきて、ありきたりの結論になるんですかと思いますよね。バッテリーズのエースに伝えたら「買いたいからや！もしくは住むために必要だから！！」と当たり前のトーンで返答されることでしょう。
私がここで伝えたいのは賃貸ではなく、住宅購入をすることで将来どんな人生を実現したいかを考えるべきだということです。幸せになりたいやお金持ちになりたいといった漠然としたイメージではなく、60歳までに1億円の資産を築きたいといったより具体的なイメージであり、そのイメージの手段が描けていることが重要だと感じます。その手段の一つに住宅購入が必要であったのならば、ぜひ買うべきです。

正直私はこんなに考えてきてもまだ買うべき答えを見つけられずにいますけどね、、、