こんにちは、はむたまです。
本日は都内のお家（分譲マンション）を購入するならいつがいいかという素朴な疑問に対して、調べて回答を出してみようと思います。
この内容は別にアナリストでもない私が思う所感ですので、皆さんがどのように感じたかFBをいただけると非常にためになります。
よろしくお願いします。

前提

• 購入物件は築浅中古マンション
• 立地は駅近
• 広さは3LDK以上（70㎡以上）

思考プロセス

• 現在は高すぎて買えない
• そもそも家を購入するにあたりいくら必要？
• じゃあいつだったら買えるの？
• 買えるタイミングと相場の関係

本題

東京都内の家は現在高すぎて到底買えない

直近の住宅購入価格は23区内で、ファミリー世帯で平均1億円超えております。これはファミリー世帯とはいえ、2LDKや1LDKも含むため、3LDKの平均ではございません。
少し古いですが、2025年のデータでは千代田区で70㎡の物件で1億を超えておりました。
https://ieul.jp/column/articles/59198/
皆さんもニュースを見れば住宅ローン金利が上がるから、購入する人が増えたなんて聞いたりしませんか？
実際に私の周りの友人も次々と住宅を購入しておりました。
その度に私は思うのですが、「みんなどこからそんな大金を用意できているの？！」「なんで正気じゃない金額のローンを組むことに躊躇しないの？！」です。

実際に家を購入するにはいくら必要か

物件の売買価格は売主と買主の交渉で決まり、明確な相場は決められておりません。なので買いたい人が多くて、売りたい人が少ないと需要が高く供給が間に合わないため、価格は釣り上がります。これは需給のバランスによる価格高騰です。
また昨今の人件費増加や物価高騰、燃料調達費高騰などインフレ懸念によりものやサービスの値段が軒並み上がっています。住宅の購入価格も連動して上がるため、年々増加している状況です。
さらに金利の上昇局面に際しており、安い金利の間に家を買ってしまおうと考える人が後をたたず、需要をさらに押し上げています。

しかしながら企業側はその需要にあった物件の提供をしていません。景気と売り上げのタイミングを見極めて儲かるように物件の供給調整をしています。現にコロナ禍に建てた物件がまだ新築未購入で販売され即決されることもございます。

現在の1億円越えが高いのか安いのかでいえば、もちろん高いですが、この後も上がるかもしれないと予想するのは一定理解を得られる考えだと思います。

じゃあみんな1億ないと買えないのか？

一億何て貯められないけどいつ買えるの？

この問いにここ数年では答えに近い動きが見えています。50年ローンやペアローンの契約です。物件価格が高騰して庶民が安安と買えなくなったから、超長期で購入し、退職金で完済を目指す案です。
この契約形式であれば月々の家賃支払いを抑えて賃貸より安く済むことができます。
ただ上手い話だけではありません。変動金利で組む方が多く、金利が上がると月々の返済額も返済総額も増えてしまいます。

ここが私の今回一番気にしているポイントです。ペアローンや50年ローンで買う人がちらほら見えたのが4年前の2022年頃。当時はまだ長期金利はマイナスの状態だったので、住宅購入にはもってこいでした。住宅ローン控除も踏まえてほぼないに等しい金利で住宅を購入できたのですから、非常にいいタイミングですね。このタイミングで買った方は金利がここまで急激に上昇することを検討していないので、おそらく大半の方が変動で借りたのではないでしょうか。

この前提に立ったとき、4年前から現在までの間に購入した方のうち、大半が50年ローンやペアローンであり、変動金利で借りているのかもしれません。

金利が上がると月々の返済額と総額っていくら変わるの？

計算するにあたり以下の仮定を置く

• 50年ローン、ペアローン、変動金利
• 政策金利は0~2%の間でそれぞれ計算する
• 金利は50年間の間で緩やかにかつ線形的に上昇し、最大5%まで上昇する
• 頭金や修繕積立金は考慮しない

50年目までの金利上昇のイメージ

一般的な政策金利と住宅ローン金利の対応表から毎年何%ローン金利が上がるか出したものです。	政策金利	開始住宅ローン金利	年間上昇率
0%	0.4%	+0.092%/年
0%	0.8%	+0.084%/年
1%	1.5%	+0.070%/年
1%	2.0%	+0.060%/年
2%	2.5%	+0.050%/年
2%	3.0%	+0.040%/年

いずれも5年で1.25%以下なので現実的に起こり得る数値の範囲かと想定します。
※もっと緩やかになる可能性はありますが、急になる可能性もあるため、一旦問題ないとする

月々の返済額と総支払額

先ほどの金利上昇を前提とした時、物件購入時の金利がいくらであれば、初回の月額ローン返済額が幾らかをまとめました。	開始金利	初回月額
0.4%	約18.4万円
0.8%	約20.3万円
1.5%	約23.8万円
2.0%	約26.4万円
2.5%	約29.0万円
3.0%	約31.7万円

初年度から2%を超えていると正直もう払える金額ではないと感じます。

次に総支払額を計算します。	政策金利	開始ローン金利	総返済額
0%	0.4%	約1億7,300万円
0%	0.8%	約1億7,900万円
1%	1.5%	約1億8,800万円
1%	2.0%	約1億9,500万円
2%	2.5%	約2億300万円
2%	3.0%	約2億1,100万円

最初の金利が2%を超えている場合、総支払額は2億を超え、半分以上はローン返済の金利に充てられることがわかります。これを踏まえてもやはり2%を超えると物件を買うにはお得ではないことが伺えます。

直近の政府の金利目標

2026年6月時点では政府は1%の金利を目指しています。その先には2%の政策金利を目指しています。それが1年で到達するかもしれないし、もっと先かもしれません。ただ先ほど確認したように2%になったら家を買える人は激減するのではないかというのが私の仮説です。

それよりかは金利が上がってローン返済が生活を圧迫し、やってけないから投げ売りする人が続出するのではないかと見ています。

実際にペアローンを組む人の年収感と生活スタイル

まずペアローンを組むということは個人で借りることが難しいと考えるため、住宅ローン価格に対して年収の7倍で計算した時に、片方が5000万を負担する金額が妥当ではないでしょうか。
この時年収700-800万の方が該当するかと思います。ただ実際には夫婦共働きの世帯が多く、平均年収から見るともっと低い年収で契約している方が現実にそっているかもしれません。
一旦今回は700万と400万の年収で試算してみましょう。

世帯主：700万
パートナー：400万
いずれかがライフプランの変更でこれまでの年収を維持できなくなるリスクは今回考えないものとします。
※そんなことはあり得ないのですが、考慮したらキリが無いのと、多めに見積もっても現実的では無いことを確認するためです

700万の世帯主は手取りで言うとボーナルを均等に振ったとして43-50万程度です。400万のパートナーは手取りで25-26万です。

二人の合算で言うと68-76万に推移します。
一般に手取りの三割を超えると生活は苦しいと言われています。
額にして、22.6-25.3万

先ほどの月々の返済額が2%を超えると上記の厳しいラインを超えてしまいます。もちろんこの金額には修繕積立金や固定資産税等は含んでいないので、もっと早い段階で生活が苦しくなることが目に見えます。

次は貯蓄を切り出していつまで耐えられるか考えてみます。

頭金500万は投資に回す派が多数

金利の返済に充てずに投資のリターンを見込んで頭金など払わずに、投資に注ぎ込むと聞きます。その前提としたとき、生活防衛資金というか、最悪時に生活を支えることができるラインは500マンあると仮定します。
月々の返済額が収入より多い場合は毎月の手出しが発生するため、マイナスになります。
これがいつ貯金を食い潰すか計算してみます。

最初の政策金利にもよるのですが、最初が激安の0.4%（2022年時点）であれば、15年目までプラスです。それ以降はマイナスが続き、30年目には500万円の貯金は無くなります。

これは金利が緩やかに上昇したかつ、最初がものすごく低かった優しいプランです。

反対に最初が現在の1%であった時はもっと深刻です。
最初からマイナスの生活が始まります、その後緩やかに貯金がなくなり25年後には〇になります。

私がここで言いたかったのは現実は甘くないということです

どんな方で仮定が全てこの通りに行くとは思えません。ただ現実に起こりうる一つの可能性として考えたときに多くの人が破綻するラインに立ってるのは事実です。
不安を煽りたいわけではなく、投げ売りする人がで始めるのはいつかなと考えるきっかけになりました。

貯金が減って苦しいと感じる金額

仮に500万あって貯金が半分になったら大きな不安を感じるのではないでしょうか。そうなった時25年よりもっと早く投げ売りする人がいるかもしれませんね。もちろん平均年収で借りている人がいたらもっと早いと思います。
こう考えたときに、すぐに2%を迎えた場合、物件を購入できるのは資産家だけになるし、10数年経てば中古の物件が続出するかもしれませんね。

そんな時に物件の空洞化のようにゴーストタウンになってしまう、今回の試算ケースのような人が住んでいる地域は少し怖い未来が待っているかもしれません。

私は未来が明るくなる方に賭けたいので、金利上昇や見通せないリスクはいっぱいある中でも頑張っていきたいと思います。

ではでは。