こんにちは、はむたまです。
本日は都内のお家（分譲マンション）を購入するならいつがいいかという素朴な疑問に対して、調べて回答を出してみようと思います。
この内容は別にアナリストでもない私が思う所感ですので、皆さんがどのように感じたかFBをいただけると非常にためになります。
よろしくお願いします。

前提

• 購入物件は築浅中古マンション
• 立地は駅近
• 広さは3LDK以上（70㎡以上）

思考プロセス

• 現在は高すぎて買えない
• そもそも家を購入するにあたりいくら必要？
• じゃあいつだったら買えるの？
• 買えるタイミングと相場の関係

本題

東京都内の家は現在高すぎて到底買えない

直近の住宅購入価格を確認すると、ファミリー世帯向け賃貸のうち23区内の物件は平均価格が1億円超えでございます。これはファミリー世帯とはいえ、2LDKや1LDKも含むため、3LDKの平均ではございません。
少し古いですが、2025年のデータでは千代田区で70㎡の物件で1億を超えておりました。
https://ieul.jp/column/articles/59198/
今後住宅ローン金利が上がるから、金利が低いうちに買おうと、住宅購入する人が皆さんの周りにも増えていませんか？
実際に私の周りの友人も次々と住宅を購入しておりました。
その度に私は思うのですが、
「みんなどこからそんな大金を用意できているの？！」
「なんで正気じゃない金額のローンを組むことに躊躇しないの？！」
です。

実際に家を購入するにはいくら必要か

不動産価格は時価で決まる

明確にいくらあれば買えるというものではございません。
物件の売買価格は売主と買主の交渉で決まり、相場は決められておりません。売り手と買い手の需給のバランスで決まります。
なので買いたい人が多くて、売りたい人が少ないと需要が高く供給が間に合わないため、価格は釣り上がります。
実は不思議なことに去年7000万だった物件が翌年8000万になっても高いわけではないのです。市場のそのタイミングでは適正価格といえます。

インフレ、金利上昇による不動産価格の上昇

昨今の人件費上昇、物価高騰、燃料調達費高騰などのインフレ要因により、ものやサービスの値段が上がっています。伴って住宅の購入価格も年々増加している状況です。
さらに金利の上昇局面に際しており、低金利の間に家を買ってしまおうと考える人が後をたたず、需要をさらに押し上げています。

需要に対して供給量は少ない

しかしながら企業側はその需要にあった、物件の量を供給していません。景気と売り上げのタイミングを見極めて儲かるように物件の供給調整をしています。不動産会社側の目線に立てばわかります。

不動産会社の住宅建築から売り上げが立つまでの流れ

企業側の住宅建築から販売までの流れはこうです。

• 住宅建築販売計画策定（中期経営計画に近い）
• 土地の調査
• 土地の購入
• 不動産の設計
• 不動産の建築
• 入居者募集（営業）
• 入居者審査
• 住宅ローン契約
• 不動産契約

住宅供給の計画を立ててから実際に消費者の手元に届くまでには大幅な時間差があり、急に供給量を増やすことは難しいのです。不動産会社としては売れるなら売れるだけ作って提供することで、住宅購入の夢を叶えたいことでしょう。現実問題として全てを叶えるのは難しいのです。

上記の理由から不動産会社は今後の情勢がどっちに転んでも採算が取れるように控えめな計画で高い利益が出るようにします。現にコロナ禍に建てた物件がまだ新築未購入状態で不動産会社の手元にあり、販売され次第、即決される状況です。

現在の1億円越えが高いのか安いのかでいえば、もちろん高いです。ただこの後も上がるかもしれないと予想するのは一定理解を得られる考えだと思います。

じゃあみんな1億円の資金がないと不動産は買えないのか？

1億円も貯められない消費者は住宅購入権がないのか

結論から言えば1億のローンを組む信用がないと買えません。
ただこの問いに対して、ここ数年で別のアプローチが生まれました。

超長期ローンかつ住宅価格の分割

50年ローンやペアローンの契約です。
物件価格が高騰して庶民が組めるローンの上限額を上回ってしまいました。そこで夫婦共働きの世帯が増えた昨今、世帯主の年収だけでなく二人で分割して住宅ローンを組むペアローンが流行しました。ペアローンを組む方の多くは20代であり、金銭的に余裕のないケース大半のため、超長期で購入し月々のローン返済額を小さくします。そこで出てきたのが50年ローンです。満期を待たずして退職金で完済を目指す案です。
実際にペアローンかつ50年ローンであれば月々の家賃支払いを抑えて賃貸より安く済むことができます。

50年ローンとペアローンの課題

ただ上手い話だけではありません。低金利の現段階で契約するため、将来的な金利動向の変化による返済プランへの影響を見切らない上挙で変動金利で組む方が多いです。金利が上がると月々の返済額も返済総額も増えてしまいます。

昨今の金利上昇に伴う変動金利の上昇と50年ローンとペアローンの課題

50年ローンとペアローンがで始めたのは2022年から金利は1%上昇

ここが私の今回一番気にしているポイントです。ペアローンや50年ローンで買う人がちらほら見えたのが4年前の2022年頃。当時はまだ長期金利はマイナスの状態だったので、住宅購入にはもってこいでした。住宅ローン控除も踏まえてほぼないに等しい金利で住宅を購入できたのですから、非常にいいタイミングですね。このタイミングで買った方は金利がここまで急激に上昇することを検討していないので、おそらく大半の方が変動で借りたのではないでしょうか。
この前提に立ったとき、4年前から現在までの間に購入した方のうち、大半が50年ローンやペアローンであり、変動金利で借りているのかもしれません。

＃ 金利上昇による月々の返済額と総額の変化

計算するにあたり以下の仮定を置きます。

• 50年ローン、ペアローン、変動金利
• 契約時の政策金利は0~2%の間でそれぞれ計算する
• 金利は50年間の間で緩やかにかつ線形的に上昇し、最大8%まで上昇する（バブル崩壊前の8%を参考）
• 頭金や修繕積立金は考慮しない

50年目までの金利上昇のイメージ

一般的な政策金利と住宅ローン金利の対応表から毎年何%ローン金利が上がるか表にしたものを以下に記します。

開始政策金利	開始住宅ローン金利	年間上昇率	8%に到達する年数
0%	0.4%	+0.20%/年	38年
0%	0.8%	+0.20%/年	36年
1%	1.5%	+0.15%/年	43年4ヶ月
1%	2.0%	+0.15%/年	40年
2%	2.5%	+0.15/年	36年8ヶ月
2%	3.0%	+0.15%/年	33年4ヶ月

年間上昇率は昨今の2022年から2026年までの4年間で1%上がった事実から、控え目に見て上昇率+0.25%/年より緩やかな伸びで計算しています。もっと急激に伸びる場合はそれより早く最大に到達することを意味します。
いずれも5年で+1.25%以下の上昇幅のため、住宅ローン上昇の最大より低く見積もっています。なので現実的に起こり得るシミュレーションとしてます。
※ちなみにバブル崩壊前の金利上昇は1年で3%上昇したようです。

ここで言えることとしては満期を迎える前にほとんどのケースで住宅ローン金利が最大を迎えるということです。シミュレーションのように線形に上がるものではないですが、十分起こり得る範囲のものです。
一番恐ろしい、ローン返済を頑張ったにも関わらず元本が減らず残債が増えていき、最終的には自己破産になる可能性があります。

月々の返済額と総支払額

先ほどの金利上昇を前提とした時、物件購入時の金利がいくらであれば、初回の月額ローン返済額がいくらになるのかをまとめました。
シミュレーションの前提条件はこちら

• 物件価格：1億円
• ローン形態：50年ローン、元本均等割
• 年金利上昇率：0.20%
• 最大金利：8%（満期以前に到達した場合はその金利を維持）

期間(年目)	開始月返済額	終了月返済額	金利推移
1〜5	166,667円	226,778円	0.00%→0.80%
6〜10	241,667円	286,917円	1.00%→1.80%
11〜15	300,000円	330,389円	2.00%→2.80%
16〜20	341,667円	357,194円	3.00%→3.80%
21〜25	366,667円	367,333円	4.00%→4.80%
26〜30	375,000円	360,806円	5.00%→5.80%
31〜35	366,667円	337,611円	6.00%→6.80%
36〜40	341,667円	297,750円	7.00%→7.80%
41〜45	300,000円	234,444円	8.00%(頭打ち)
46〜50	233,333円	167,778円	8.00%(頭打ち)

元本合計:100,000,000円
利息合計:80,476,667円
総支払額:180,476,667円（総支払額に占める利息の割合：45%）

また上記のシミュレーションからわかることとしては26年目あたりに支払額がピークを迎えます。その時の月々の返済額は初回時に比べて2.25倍にも上ります。

ローンの契約パターンとしては元利均等割を選ぶ方もいるかと思います。
そこで同様のシミュレーションを行ってみました。

• 物件価格：1億円
• ローン形態：50年ローン、元利均等割
• 年金利上昇率：0.20%
• 最大金利：8%（満期以前に到達した場合はその金利を維持）

期間(年目)	開始月返済額	終了月返済額	金利推移
1〜5	166,667円	200,420円	0.00%→0.80%
6〜10	209,022円	243,710円	1.00%→1.80%
11〜15	252,394円	286,860円	2.00%→2.80%
16〜20	295,359円	328,608円	3.00%→3.80%
21〜25	336,688円	367,821円	4.00%→4.80%
26〜30	375,263円	403,393円	5.00%→5.80%
31〜35	409,968円	434,130円	6.00%→6.80%
36〜40	439,580円	458,654円	7.00%→7.80%
41〜45	462,674円	462,674円	8.00%(頭打ち)
46〜50	462,674円	462,674円	8.00%(頭打ち)

元本合計:100,000,000円
利息合計:111,827,251円
総支払額:211,827,251円（総支払額に占める利息の割合：53%）

元利均等方式で借りた場合金利が上昇局面でも、元本均等割方式に比べて月々の返済額は緩やかに上昇します。とはいえ最終的に月々の返済額も総支払額も元本均等割より高くなる傾向にあります。

住宅ローン金利が一定の場合の元本と利息の計算

金利が上がるとローン返済額も総額も上がるので計算をややこしくします。一旦わかりやすいように金利が固定される前提で計算をしてみます。

• 物件価格：1億円
• ローン形態：50年ローン、固定金利
• 年金利上昇率：なし
• 最大金利：8%

固定金利	月返済額	総支払額	利息分	総支払額に占める利息割合
2.0%	263,791円	158,274,377円	58,274,377円	36.8%
2.5%	292,142円	175,285,471円	75,285,471円	43.0%
3.0%	321,977円	193,186,499円	93,186,499円	48.2%
3.5%	353,200円	211,920,115円	111,920,115円	52.8%
4.0%	385,707円	231,424,201円	131,424,201円	56.8%
4.5%	419,390円	251,633,860円	151,633,860円	60.3%
5.0%	454,139円	272,483,261円	172,483,261円	63.3%
5.5%	489,845円	293,907,284円	193,907,284円	66.0%
6.0%	526,405円	315,842,876円	215,842,876円	68.3%
6.5%	563,717円	338,230,132円	238,230,132円	70.4%
7.0%	601,688円	361,013,073円	261,013,073円	72.3%
7.5%	640,234円	384,140,158円	284,140,158円	74.0%
8.0%	679,274円	407,564,556円	307,564,556円	75.5%

この表からわかること

• 固定金利でも、総支払額に対して36%以上利息分の返済が必要
• 固定金利で50年ローンを組んだ場合賃貸より割高になる
• 手取り月62万（年収1050万クラス）以上ないと2%ですら払えない
  ※ 収入に占める住居費の割合は三割が限界のため

直近の政府の金利目標

2026年7月時点では政府は1%の金利まであげようとしています。その先2031年には2.8%の10年債国債金利を目指しています。
https://www.smd-am.co.jp/market/macroview/2026/mvreport20260330/
ただ先ほど確認したように固定金利が2%を超えたら家を買える人は激減するのではないかというのが私の仮説です。
現段階ですでに固定金利は3.1%であり、変動金利は徐々に上がっている状況です。変動金利のシミュレーションで固定金利と同様の月返済額に達したら詰む家庭が続出すると考えます。
具体的には変動金利が1.8%程度になった場合です。現状の政府の金利上昇政策を信じるならば2028年か2029年頃になるのではないでしょうか。

そのときは金利上昇によりローン返済が生活を圧迫し、生活を守るために住宅を投げ売りする人が続出するのではないかと見ています。

実際にペアローンを組む人の年収感と生活スタイル

まずペアローンを組むということは個人で借りることが難しいと考えるため、住宅ローン価格に対して年収の7倍で計算した時に、片方が5000万を負担する金額が妥当ではないでしょうか。
この時年収700-800万の方が該当するかと思います。ただ実際には夫婦共働きの世帯が多く、平均年収から見るともっと低い年収で契約している方が現実にそっているかもしれません。
一旦今回は700万と400万の年収で試算してみましょう。

世帯主：700万
パートナー：400万
いずれかがライフプランの変更でこれまでの年収を維持できなくなるリスクは今回考えないものとします。
※そんなことはあり得ないのですが、考慮したらキリが無いのと、多めに見積もっても現実的では無いことを確認するためです

700万の世帯主は手取りで言うとボーナルを均等に振ったとして43-50万程度です。400万のパートナーは手取りで25-26万です。

二人の合算で言うと68-76万に推移します。
一般に手取りの三割を超えると生活は苦しいと言われています。
額にして、22.6-25.3万

先ほどの月々の返済額が26万を超える金利1.8%（固定金利では2%）がボーダーラインになるかもしれません。もちろんこの金額には修繕積立金や固定資産税等は含んでいないので、もっと早い段階で生活が苦しくなることが目に見えます。

次は貯蓄を切り出していつまで耐えられるか考えてみます。

頭金500万円は投資に回す派が多数

金利の返済に充てずに投資のリターンを見込んで頭金など払わずに、投資に注ぎ込むと聞きます。その前提としたとき、生活防衛資金というか、最悪時に生活を支えることができるラインは500万あると仮定します。
月々の返済額が収入より多い場合は毎月の手出しが発生するため、マイナスになります。
これがいつ貯金を食い潰すか計算してみます。
最初の政策金利にもよるのですが、最初が激安の0.4%（2022年時点）であれば、15年目までプラスです。それ以降はマイナスが続き、30年目には500万円の貯金は無くなります。
これは金利が緩やかに上昇したかつ、最初がものすごく低かった優しいプランです。

反対に最初が現在の1%であった時はもっと深刻です。
最初からマイナスの生活が始まります、その後緩やかに貯金がなくなり25年後には〇になります。

住宅ローンの契約は甘くないということ

私はここまでの計算を細かくした上で住宅ローンを組んでいる人が少ないことに危機感を覚えており、少し先の未来を心配しております。
今回のシミュレーションが全て当てはまるとは思えません。ただ現実に起こりうる一つの可能性として考えたときに多くの人が破綻するラインが見えているのは事実です。不安を煽りたいわけではなく、起こりうる可能性を提示した上で、今から対策を打っていきましょうという話です。
まだ物件を持っていない方であれば、投げ売りする人方が出始め、競売にかけられた安い物件価格で買えるタイミングの参考情報にしていただきたいです。
すでに契約済みの方であれば早い段階で手仕舞いするのか、稼ぎを上げるのか、住居費以外で切り詰めて預貯金を備えるのか等対策はいくつもあります。

少し先の未来の話

すぐに変動金利1.8%を迎えた場合、物件を購入できるのは資産家もしくはパワーカップルのみになります。はたまた外国人という可能性もあります。手仕舞いする方や自己破産する方が増えた場合、中古の物件が続出するかもしれませんね。そのタイミングで住宅は余るのか、はたまた新築住宅一強の信仰は覆るのか、リノベが再燃するのか何が起こるかわかりません。
ただたくさん住居が売られたことで、その街に住む人がいない空洞化が起こり、街がゴーストタウンになる可能性もあります。
今回の試算ケースのような人が多く該当する地域においては、少し怖い未来が訪れるかもしれません。だからと言って資産性が高い地域の物件は買えないし、そもそも住めないというの事実です。

私は未来が明るくなる方に賭けたいので、金利上昇や見通せないリスクはいっぱいある中でも頑張っていきたいと思います。

ではでは。